സ്വത്ത് കൈമാറ്റ നിയമം

സാധാരണാർത്ഥത്തിൽ സ്വത്ത് കൈമാറ്റം എന്നത് ഒരുളുടെ കൈവശമുള്ള സ്വത്ത് മറ്റൊരാളുടെ കൈവശത്തിലേക്ക് മാറ്റുന്നതിനെയാണ് അർത്ഥമാക്കുന്നത്. ജനാധിപത്യരാജ്യങ്ങളിൽ ഭരണഘടന ഭൂ വസ്‌തു വാങ്ങാനും വിൽക്കാനുമുള്ള അവകാശം പൗരന്മാർക്ക് ഉറപ്പുനൽകുന്നു.

ഇന്ത്യയിൽ

ഇന്ത്യയിലെ സ്വത്ത് കൈമാറ്റ നിയമം - 1882 എന്നത് സ്വത്ത് കൈമാറ്റമെന്നാൽ എന്താണെന്നും അതിന്റെ നിബന്ധനകൾ എന്താണെനെന്നും വ്യക്തമാക്കുന്ന നിയമമാണ്. ഈ നിയമപ്രകാരം "ജീവിച്ചിരിക്കുന്ന ഒരു വ്യക്തി ജീവിച്ചിരിക്കുന്ന മറ്റൊരു വ്യക്തിക്കോ, വ്യക്തികൾക്കോ, തനിക്കുതന്നെയോ സ്വത്ത് കൈമാറുന്നതിനെയാണ്" സ്വത്ത് കൈമാറ്റം എന്ന് പറയുന്നത്. സ്വത്തിന്റെ കൈമാറ്റങ്ങളിൽ, വില്പന, പാട്ടത്തിന് നൽകൽ, വാടകയ്ക്ക് നൽകൽ, പണയപ്പെടുത്തൽ, ദാനം നൽകൽ, പരസ്പര കൈമാറ്റം എന്നിവ ഈ നിയമത്തിന്റെ പരിധിയിൽ വരുന്നു. സ്വത്ത് കൈമാറ്റം എന്നത് തത്സമയത്തോ ഭാവിയിലോ നടക്കുന്നതാവാമെന്ന് നിയമം വ്യവസ്ഥ ചെയ്യുന്നു. അതേസമയം സ്വത്ത് കൈമാറ്റത്തിന് സമമായ ഭാഗ ഉടമ്പടി, പണംനൽകിയുള്ള താമസം, അവകാശം സൃഷ്ടിക്കൽ തുടങ്ങിയവ ഈ നിയമത്തിന്റെ പരിധിയിൽ വരുന്നുമില്ല. കൂടാതെ ജീവിച്ചിരിക്കുന്ന വ്യക്തി എന്നതിൽ വ്യക്തിയോ, രജിസ്റ്റർ ചെയ്തതോ അല്ലാത്തതോ ആയ കമ്പനിയോ, സംഘടനയോ, വ്യക്തികളുടെ കൂട്ടമോ ആകാവുന്നതാണ്. സ്ഥാവര വസ്തു ജംഗവസ്തു തുടങ്ങിയ ഏതുതരം സ്വത്തും ഈ കൈമാറ്റത്തിന്റെ പരിധിയിൽ വരാവുന്നതാണ്. ഇന്ത്യയിൽ താമസിക്കുന്ന ഇന്ത്യൻ പൗരന്മാരായ ആളുകൾക്കാണ് ഈ നിയമപ്രകാരമ പ്രകാരം സ്വത്ത് കൈമാറ്റം ചെയ്യുന്നതിന് അവകാശമുള്ളത്. എന്നാൽ ഭാരതീയ റിസർവ്വ് ബാങ്ക് തയ്യാറാക്കിയിട്ടുള്ള മാർഗ്ഗനിർദ്ദേശങ്ങൾക്കനുസൃതമായി ഇന്ത്യയ്ക്കുവെളിൽ താമസിക്കുന്ന ഇന്ത്യാക്കാർക്കും, ഇന്ത്യൻ വംശജരായിട്ടുള്ളവർക്കും ഇന്ത്യയിൽ സ്വത്ത് കൈമാറ്റം ചെയ്യാവുന്നതാണ്.

ഇന്ത്യയിൽ വസ്തു വാങ്ങുമ്പോൾ ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട ചില കാര്യങ്ങൾ

1. യഥാർഥ ആധാരം കണ്ടിട്ട് മാത്രം ഇടപാട് നടത്തുക. ചിലപ്പോൾ ഈ ആധാരം ഏതെങ്കിലും ഗ്രാമീണ / പൊതുമേഖലാ ബാങ്കിൽ പണയത്തിലാണെങ്കിൽ ബാദ്ധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് എടുക്കുക വഴി നിലവിലുള്ള കടബാദ്ധ്യത അറിയാൻ സാധിക്കില്ല. കാരണം പണയവസ്തുവിനെക്കുറിച്ചുള്ള വിവരങ്ങൾ രജിസ്ട്രാർ ഓഫീസിൽ അറിയിക്കുകയോ ശേഖരിക്കുകയോ ചെയ്യുന്നില്ല.
2. കുറഞ്ഞത് 31 വർഷത്തെ ബാദ്ധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് സബ് രജിസ്ട്രാർ ഓഫീസിൽ അപേഷ നൽകി ശേഖരിച്ച് പരിജ്ഞാനമുള്ളവരെക്കൊണ്ട് പരിശോധിപ്പിക്കണം. ഒപ്പം അതിൽ പറഞ്ഞിരിക്കുന്ന ആധാരങ്ങളുടെ അസ്സലും പരിശോധിക്കണം. സാധാരണ ജനങ്ങൾ തമ്മിലുള്ള കേസുകൾ 12 വർഷം കഴിഞ്ഞാൽ നിലനിൽക്കില്ല. എന്നാൽ ഗവണ്മെന്റ് ഇടപെട്ട കേസുകൾ 30 വർഷം വരെ നില നിൽക്കും. ബാദ്ധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് നോക്കി ആധാരങ്ങൾ തുടർച്ചയായി - എലുകയും (പലകൈമറിയുന്ന ആധാരങ്ങൾ നിരയായി) മറ്റും കൃത്യമായി വരുന്നുണ്ടോ എന്നും പരിശോധിക്കണം. ആധാരത്തിന്റെ സലയുടെ അടിസ്ഥാനത്തിൽ സ്റ്റാമ്പ് പേപ്പർ, ഫീസ് എന്നിവ ശരിയാണോ എന്ന് മാത്രമാണ് രജിസ്ട്രാർ നോക്കുന്നത്. മുന്നാധാരത്തിന്റെ തുടർച്ചയാണോ, എലുക ശരിയാണോ, വിസ്തീർണ്ണം ശരിയാണോ എന്നൊന്നും അദ്ദേഹം നോക്കാറില്ല.
3. ചിലപ്പോൾ വസ്തുവിന്റെ ഒരു ഭാഗം മാത്രം വങ്ങേണ്ടുന്ന സമയത്ത് അസ്സൽ ആധാരത്തിന്റെ ഫോട്ടോ കോപ്പി എടുത്തു നോട്ടറിയെ കൊണ്ട് സാക്ഷ്യപ്പെടുത്തി സൂക്ഷിക്കുക. (ഒപ്പം ബാദ്ധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് പരിശോധന മുകളിൽ പറഞ്ഞ്പ്രകാരം ആവർത്തിക്കണം.) അപ്പോൾ നിങ്ങൾ വാങ്ങിയ സമയത്ത് ആധാരം പണയത്തിലല്ല എന്ന് ഉറപ്പിക്കാം. (ചിലർ നിലവിലുള്ള ബാദ്ധ്യത മറയ്ക്കാനായി തുടരെ കരണങ്ങൾ നടത്തുകയും മുൻ ആധാരങ്ങളില് കുഴപ്പമൊന്നും ഇല്ല എന്ന് തോന്നിപ്പിക്കുകയും ചെയ്യും. കിട്ടുന്ന അവകാശത്തിനു നിയമ സാധുത ഇല്ലെങ്കിൽ കൊടുക്കുന്ന അവകാശത്തിനും സാധുത ഇല്ല എന്ന് മനസ്സിലാക്കണം)
4. ചില ആധാരങ്ങൾ സ്ഥലത്തില്ലാത്തവർക്കു വേണ്ടി തീറാക്കാറുണ്ട്. അതിൽ പറയുന്ന മുക്ത്യാർ (പവർ ഓഫ് അറ്റോർണി) ഉൾപ്പെടുത്തിയെങ്കിലെ ആധാരം പൂർണ്ണമാകുകയുള്ളൂ. അല്ലാത്തപക്ഷം യഥാർഥ അവകാശി പിന്നീട് അവകാശം ഉന്നയിച്ചാൽ ഈ ആധാരം അസാധുവാകും.
5. ഭാരതത്തിന് വെളിയിലുള്ള വ്യക്തിക്കു വേണ്ടിയാണ് മുക്ത്യാർ ഒപ്പിടുന്നതെങ്കിൽ ആ രാജ്യത്തിന്റെ എംബസി മുക്ത്യാർ സാക്ഷ്യപ്പെടുത്തിയ ആൾ വേണം ആധാരത്തിന്റെ ഒപ്പം എഴുതി കൊടുക്കുവാൻ.
6. 1. ചില ആധാരങ്ങൾ അവിഭക്ത ഹിന്ദുകുടുംബങ്ങൾ എഴുതിക്കൊടുക്കാറുണ്ട്. അതിന്റെ കാരണവർ ആണ് അധികാരപ്പെട്ട വ്യക്തി. അവരുടെ ബൈ-ലോ ആധാരത്തിന്റെ ഒപ്പം ആവശ്യമാണ്.
   2. കൂട്ടുകച്ചവടക്കാരോടാണ് സ്ഥലം വാങ്ങുന്നതെങ്കിൽ അതിന്റെ രേഖയും ഒപ്പം ആവശ്യമാണ്. ചിലപ്പോൾ നിരവധി കക്ഷികൾ ചേർന്നായിരിക്കും കൂട്ടുകച്ചവടം ഉണ്ടാക്കിയിരിക്കുന്നത്. അതിൽ ആരെയാണ് വില്ക്കാൻ അധികാരപ്പെടുത്തിയതെന്നു ആ രേഖ പരിശോധിച്ചാൽ മാത്രമേ മനസ്സിലാകൂ.
   3. ഒരു കമ്പനിയാണ് സ്ഥലം വില്ക്കുന്നതെങ്കിൽ അതിന്റെ ബൈ-ലോ വേണം. കമ്പനിയുടെ ബോർഡ് ഓഫ് ഡയറക്ടേഴ്സ് കൂടിയ മീറ്റിങ്ങിന്റെ മിനിട്സും ഒപ്പം വയ്ക്കണം. അതിൽ വസ്തു വില്ക്കാൻ അധികാരപ്പെടുത്തിയ ആളുടെ വിവരങ്ങൾ ഉൾപ്പെട്ടിട്ടുണ്ടാകും അതും ഒപ്പം വയ്ക്കണം.
   4. ക്ലബ്, അസോസിയേഷൻ എന്നിവൽ വില്ക്കുമ്പോഴും അവരുടെ ഭരണഘടനയും ആരെയാണ് വില്ക്കാൻ അധികാരപ്പെടുതിയതെന്നുള്ള കത്തും ഒപ്പം വയ്ക്കണം.
   5. മരിച്ചുപോയ ആൾക്കു വേണ്ടി എഴുതുമ്പോൾ മരണ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് ആധാരം എഴുതി കൊടുക്കുന്ന ആളുകൾ അനന്തരാവകാശികൾ ആണെന്നു വില്ലേജ് അധികാരി സാക്ഷ്യപ്പെടുത്തിയ സർട്ടിഫിക്കറ്റും ആവശ്യമാണ്. എന്നാൽ മരണപ്പെട്ട വ്യക്തിയുടെ മക്കൾ പ്രായപൂർത്തിയാകാത്തവരാണെങ്കിൽ നിയമത്തിൽ അനവധി കടമ്പകൾ ഉണ്ട്. പ്രായപൂർത്തിയാകാതെ ഒപ്പിടുമ്പോൾ അവർക്ക് 18 വയസ്സു പൂർത്തിയാകുന്നതു വരെ ചിലവിനായുള്ള നിശ്ചിതതുക ഒരു പൊതുമേഖലാ ബാങ്കിൽ നിക്ഷേപിക്കണം. പിന്നീട് അവർ പ്രായപൂർത്തിയായ ശേഷമേ ആ വസ്തു ശരിയാംവിധം മറ്റൊരാൾക്കു തീറുനൽകാനാകൂ. അപ്പോൾ ഇവർ തന്നെ രജിസ്ട്രാർ മുൻപിൽ ഒപ്പിട്ടു നൽകേണ്ടതാണ്.
   6. ഗവണ്മെന്റ് പട്ടയങ്ങൾ നല്കുമ്പോഴും, കോപ്പറേറ്റീവ് സൊസൈറ്റി വീതിച്ചു നല്കുമ്പോഴും വസ്തു കുറെ വർഷങ്ങൾ കഴിഞ്ഞേ കൈമാറ്റം ചെയ്യാൻ പാടുള്ളൂ എന്നും നിജപ്പെടുത്തിയിരിക്കുന്നു. അതിനുള്ളിൽ നടക്കുന്ന കാരണങ്ങൾ സാധുവല്ല.
7. വസ്തു വാങ്ങിയ ശേഷം ആധാരത്തിന്റെ കോപ്പിയും ഒരു അപേക്ഷയും പുതിയ ഉടമസ്ഥൻ തന്നെ വില്ലജ് ഓഫീസിൽ എത്തിക്കണം. അവിടെ അവകാശിയുടെ പേരില് കിടക്കുന്ന ഭൂമി അവനവന്റെ പേരിൽ ആക്കി മറ്റും. പുതിയ ഒരു കണക്കുപുസ്‌തകത്താൾ നമ്മുടെ പേരിൽ വില്ലേജാഫീസിൽ തുടങ്ങും. അതാണ് നമ്മുടെ തണ്ടപ്പേര്. പിന്നീട് അവർ അത് രെജിസ്ട്രാർ ഓഫീസിലേക്ക് തിരികെ അയച്ചു കൊടുക്കും. ഇതാണ് പോക്കുവരവു ചെയ്യുക (mutation) എന്നു പറയുന്നത്. അപ്പോഴാണ് വാങ്ങുന്നവൻ ഭൂമിയുടെ യഥാർത്ഥ അവകാശി ആകുന്നത്. പിന്നീട് നമ്മുടെ പേരിൽ കരം അടക്കാന് സാധിക്കും. അതുവരെ പാട്ടദാർ എന്ന കോളത്തിൽ നമ്മുടെ പേരു വരികയില്ല. ഇത്രയും ചെയ്തു കഴിഞ്ഞാലെ ബാങ്കുകൾ പണയം ആയി ഇത് സ്വീകരിക്കുകയുള്ളൂ.
8. വില്ലജ് ഓഫീസിൽ നിന്നുള്ള സ്കെച്ച്, കൈവശാവകാശ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് എന്നിവ ആധാരത്തിന്റെ കൂടെ വേണം. ഇത് വളരെ പ്രധാനമാണ്.
9. ആധാരത്തിൽ തിരുത്തലുകൾ പാടില്ല. അഥവാ ഉണ്ടെങ്കിൽ അവസാന താളിൽ പ്രത്യേകം അവ പരാമർശിച്ചിരിക്കും. രജിസ്റ്റർ ചെയ്തശേഷം പിനീടാണ് തെറ്റു കാണുന്നതെങ്കിൽ വേറെ തെറ്റുതിരുത്തൽ ആധാരം ചെയ്യണം. ആ ആധാരം യഥാർഥ ആധാരത്തിനൊപ്പം സൂക്ഷിക്കണം. രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത ആധാരത്തിൽ തിരുത്തിയാൽ അത് അസാധുവാകും.
10. ചിലപ്പോൾ വയൽ/ചതുപ്പ് എന്നിവ അനധികൃതമായി നികത്തി കരഭൂമി ആക്കി ചിലർ വിൽക്കാറുണ്ട്. മുൻ ആധാരത്തിൽ നിലം/ചതുപ്പ് എന്നാണെങ്കിൽ എഴുതി കിട്ടുന്ന ആധാരത്തിലും അങ്ങനെയേ ലഭിക്കൂ. മാറ്റി എഴുതിയാൽ പിന്നീട് നിയമനടപടികൾ സ്വീകരിക്കേണ്ടിവരും.